最近「佛系」成为热门的网络流行术语，意思是指一种有目的地放下的生活态度，早源于在2014年的一本日本著名杂志，形容「佛系男」，反映其看破红尘，不理世俗之事，随心而行，安于平淡生活的一种人生态度。
此词语迅速红爆网络，无论任何人、物或事，只要加上佛系两字，即出现另外一种「禅」境界！那么究竟投资是否可以用佛系心态经营呢？不做数据搜集、不看股价图表、不进行交易、不与人交流心得，缘分到了，投资自然获利？当然不是！佛系代表心态可以顺其自然，静待机会，而不是不思进取，坐以待毙。「投资需要温功课」，的确，不然损失的也只是您一人。
在上周五（4月20日），格隆汇举办了一个房地产高峰论坛―「高屋建瓴」，峰会邀请了多达20家内房股公司参加，以及有超过600家机构投资者来到，更有多位楼市投资专家共同交流2018年的楼市去向。似乎买砖头仍然是大家最关心的议题。
撰文：曾子晴（悭妹Vivian）
相信大家应该记得，2017年是内房板块史上销售增长最强劲的一年，不少内地开发商售楼在去年均创出佳续，销售额以倍数增长，过往困扰行业的不利因素很大程度得到抵消，刺激股价亦扶摇直上。虽然股价往后的上升速度将相对减慢，但仍有望延续增长趋势，在本年度，仍有不少投资者想要在内房股中寻宝。其中的内房龙头，中国恒大、融创中国、碧桂园等涨幅均超100%，恒大股价甚至翻了5倍之多，而碧桂园则成为蓝筹升幅磅第二位，升243%，这一年是否还会重演？有哪些内房股可能接棒恒大、融创呢？
房价涨幅集中在三、四线城市
香港交易所首席中国经济学家、中国银行业协会首席经济学家巴曙松教授认为住房改善需求旺盛，地产行业将迎来洗牌式变化：「中国的房地产市场正在出现的一些新的变化的趋势，一个很典型的趋势。我们在过去这么长的时间，以新房以增量房为主导力量的房地产时代正在过去，总体的需求在慢慢的放暖，这个是由人口的出生率，和置业人口的占比的走势来影响。而且我们中国的房地产市场在开始启动的时候，面临着显着的供求的缺口，一个是原来的城市房地产供应不足，另外一个是快速的沈浸化，经过这么多年的发展，我们可以看到目前的家庭套数比，近年来在稳固的上升，这都是我们今天到场的房地产上市公司一起共同努力的结果。而这一年，中国房地产市场投资增速在放缓，户套比已超过1，标志着中国房地产市场已进入到供求大致平衡的阶段。目前，改善性需求占比提升，人口越来越向大城市圈聚集。从市场结构看，越来越多的主要城市，开始进入到二手房占主导的市场结构，不同城市之间的分化日趋显着。虽然新房的销售增速有明显回落，但是新房销售面积依然创出新高，2017年的新房市场三四线城市市场销售贡献最大。
楼市的真相与未来
3月最新数据显示深圳新房均价连续18个月下跌，3月均价54,185元，环比下跌6元，深圳楼市表面平稳背后，分化很严重，深圳湾、香蜜湖等区域，二手房基本上涨20%至30%，个别极端案例，三年上涨了每平米10万元（学位+优质片区）。 去年底以来，科技园、宝中等区域也悄悄上涨（深圳湾比价效应、华润城溢出效应、大湾区规划预期）。3月份，深圳外国语龙华校区学区划分后，部分小区一个月每平上涨了1万元。而新房供应、成交创10年新低，新房存在供需缺口。 深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人陶文杰先生认为如想投资刚需房，可考虑龙岗、龙华。主中心之外，副中心的大运、光明，大空港、龙华、坪山也可以。在二手房市场，需要3至6个月回暖，如有经济实力，可考虑「捡漏」。
地产行业乌云笼罩但终将过去
阳光控股执行董事、阳光城(000671,股吧)执行副总裁吴建斌先生认为：「房地产企业这么多年增长走过来，其实很多公司的管理基础还是很差。 房地产企业和金融密不可分，现金流的管理，是房地产企业最核心的方面。 当然现金流我们也知道，一般包括两方面，一个是自己的经营现金流，另一方面是融资现金流，当融资环境出现了一种困局的时候，我们必须要加强自己内生的管理。 在这种情况下，房地产行业可能会出现四方面的特点：
第一是长期获利率趋于下降趋势。 这和巴教授的判断完全一致，长期处于下降趋势。到甚么程度？整个社会平均获利率就是房地产行业最终获利率下降的目标。 我们也知道过去房地产行业毛利率都在40%、50%之上，而且规模又大，获利率又高，当别的行业只有10%、7%、8%的时候，房地产有这么高的毛利率，你想想这个行业多好？ 但是这个趋势已经在逐步下降。
第二个，野蛮增长。原来开发房地产，只要有房子就好卖，不管房子建在哪里，水电煤气也不通，在那个年代，只要是房子就好。但是现在这样的房子就不好了，现在是品牌发展的年代，越有品牌的发展商，在市场上的房子越是好卖，品牌甚至比质量都更重要。 第三个，开发商有可能向运营商在转变。大家判断房地产要转型，到底怎么转，见仁见智，有很多种选择。 我的选择就是开发商向运营商的转变，这个趋势也是不可逆转的。第四个，行业的集中度提高。 行业集中度在过去从2012、2013年以来，集中度明显提高，前10家房地产公司，前50家房地产公司，前100家房地产公司，在市场的占有率逐步拔高，特别是前10家，占到市场份额的30%、40%以上。
有人预测，前10家房地产商有可能在2020年，有可能占市场份额到50%。大家不可想象，有10家房地产公司占中国十几万亿市场的50%。这是非常震撼的一件事，如果这件事情发生，这个行业的整合就完成了。
面对乌云，作为房地产企业来讲，有时候也需要有逆向思维。 顺向思维很重要，但是逆向思维也很重要。 当我们在做逆向思维的时候，我们可能考虑一些因素，这些因素是甚么，让我们产生逆向思维的结果，可能有几种东西：
（一）城镇化的方向。 城镇化的方向就是国家的政策，目前中国城镇化发展60%，发达国家80%，还有20%的成长空间。这个变化会产生甚么结果？ 有钱的阶层会向一线城市集中，次有钱人可能向强二线城市集中，钱不多但是想享受城镇化成果，要向县级、县市级走。 这是国家推动的结果，也希望看到的结果。
（二）老百姓(603883,股吧)追求美好生活是一个方向。 什么叫美好生活？ 就是我们现在追求和两三年前追求生活质量是不一样的，什么叫美好生活？ 城市交通要好，小区周边配套要好，小区的设计要好，小区的功能要齐全，户型要好，户型配套的高智慧化东西要到位，从房间的角度我理解的就是这样。 这个策略没变，我们就知道房地产的方向在哪里，也很清晰了。
（三）GDP仍然是考核或者衡量一个国家水平的动能。一季度GDP6.8%，是全世界最快的经济体，再加上我们的饼很大，在这么大饼的基础上，增长6.8%，这是很巨大的数据。这个数据的背后显示了中国经济，目前仍然保持非常强的活力；另一方面，我们投资、在推动经济成长。
再换一个角度看，在经济活跃的过程中，会有一批人受益。中国人的有钱就买房子的心态，这种做法一直没有变化。 经济的成长过程中，又会有一批新的阶层出现，他们有了钱就会买房子，更有了钱就会买更好的房子，买改善性的房子。
（四）房地产行业，毛利率虽然在下降，但是房地产行业的毛利率、净获利率仍然是所有经济体里面最好的一个。 在这种情况下，经过四个因素的分析，作为房地产公司来讲，方向还是比较清晰的。 房地产行业里面最核心的三大因素：人、土地、资金。 谁拥有了最优秀的人，你在房地产行业就有立足之地；谁拥有了丰厚的土地储备，你在行业就是战无不胜；谁拥有了更大的资金来源，你这个企业在最艰难、或者未来调控过程中，你仍然活得比别人好。
第二部分对变化中的融资方式的预判，融资非常重要，融资成本前面已经讲过这些观点，大家可以看一看 在融资方面，我这样认为：尽管国家在融资方面关了一扇门，但会开若干的窗，门关的是非目标。我们的金融市场真的是需要这样一些标准，这个市场越规范、越有序，其实对整个房地产行业或者国民经济都是利好。把非标关掉是没问题的，对房企来说。关了一扇门，会开了很多窗。
我举几个例子，开发贷、并购贷、抵押贷没甚么影响，这些仍然存在。然后开的另外一扇门比如有资产的融资，有证券化、ABN、CMBS、ABS是房地产公司开发的，核心点是用于资产。作为财务人员来讲，我们经常要看资产负债表，资产负债表主要分左右方，左方资产方，右方是负债权益方。如果你会看资产负债表，就会觉得每个科目都可以融资的，应收款可以融资、收租的资产可以融资、成形的资产可以融资，正在路上的资产也可以融资，在建工程可以融资、商业资产可以融资，酒店资产可以融资......再加上去年以来，我们国家正在推行长效激励机制的建议，所以长租公寓市场的融资也是非常可观的。 这分为两种，形成或者已经可以出租公寓可以融资，没有建成的长租公寓也可以融资。 管道很多，我们可以通过发债、信托、银团，可以通过境内外，我们想得到的融资工具差不多在这个市场都可以用的。只是每个工具用的时候所产生的结果不一样，有些可能需要时间很长才能融到一笔钱，有的可能需要时间很短，这都不要紧，如果你知道能给公司带来很好的融资，按照不同的时段，不同的团队安排、激励，这些问题都可以解决。
未来地产政策大方向---「房住不炒」
克而瑞（香港）讯息技术有限公司、易居企业集团的研究总监洪圣奇先生对当前房地产行业形势进行了分析，他认为不多不少的城市政府对房地产有太多的依赖：「以前买地成本占当期房价50%至60%的时候，因为每年有着10%的房价预期增长, 到你收入真正体现在报表的时候成本只占了20%至30%。而这几年不行了，拿地成本没有下降，国家又同时限售，买回来就占了房价的70%至80%，到了报表还有40%至50%。 从这个角度来说，你要问一下自己，你所在的地方政府的收入是否仍依赖房地产卖地收入？未来的比重是否会改变? 如果成本不下降，所在城市的企业有可能通过其他方式来让售价降下来吗？第二个问题是关于企业，我们十年前说中国房地产，说的是中国房地产住宅，甚么叫中国房地产住宅？这包含三个条件：第一，资金密集；第二，快周转；第三，高回报。任何我们羡慕的房地产投资回报，如果没有这三个条件，都不是十年前说的中国房地产投资。」
本地专家：仍然看好内房 首选中山
香港经济投资学会房地产课程总监叶景强先生KingSir对内房仍然持有乐观正面态度，他解释现时销售情况并不差，因为内地的刚性需求仍然存在，预计内房销售数字将稳步上扬：「国内的销售仍然向好，只是 价增长比较慢。现时资金倾向会由一线城市转向二、三线城市，加上内地政府有调控措施，严禁投资者将内房进行炒卖，令楼价企稳不会过分便宜，令大家入市的意欲减低。」
现时推出的一线城市房价 价昂贵，约每平10万元（以人民币计算），成本亦相对较高，不太受市场欢迎，货源自然去得慢。King Sir认为要等到楼价符合人均购买力的时候，一线城市的销售情况才会有好转。
短期内他认为大湾区仍然是焦点所在，其中中山会是他最看好的城市：「相对其他城市，中山房价价钱，尤其对比上年度，的确滞后。加上现时中山实施限价令，令发展商不能大幅调高房价。虽然仍然有部份资金追入惠州惠城区，但发展却没有中山好，稍后交通网络亦会更方便，如憧憬通车概念（广珠澳大桥及深圳中山大桥），相比珠海或广州市，它的值博率非常高。」虽然King Sir没有研究股票，但他有留意雅居乐的业务亦集中在中山，故亦可以留意。
