投资最怕的就是遇到泡沫，泡沫刺穿的那一刻，让人无法适从。《钱生钱》要做的就是在泡沫破裂前，及时发现。但是授之以鱼不如授之以渔，我们希望帮助投资者发掘泡沫破裂前的点点滴滴。
泡沫对周围的投资者来说并不陌生，A股已经不知道被刺破了多少次。而目前萦绕在投资者身边的泡沫，不说大家也知道是什么――房地产。然而，泡沫不是说破就破的，在泡沫破裂前，可以享受到利润的最大化，我们要找到的就是那个破裂的“点”。以史为鉴，让我们看看历史上大型房产泡沫的破裂过程。
日本经济在1960年代开始迅速持续增长，到80年代已成世界第二大经济体。经济发展后，人们改善居住条件的要求日益迫切，纷纷投资于房地产。当时甚至流行着土地价格只会上涨，不会下跌的神话。在乐观预期和投机的作用下，房地产价格不断上涨，1984―1991年城市地价指数上涨了11977个点，而同期零售物价指数仅上升10.8个点。而这一时期低利率诱导和银行信贷扩张则进一步加剧了泡沫的膨胀。1985年“广场协议”签订后，为应对日元升值不利影响，日本央行实行较宽松货币政策，货币供应量的增长完全超出了实际GDP增速。但货币供给的增加并没有通过实体经济流通吸收，而是被吸引至房地产、股票等资产市场，造成资产价格迅速膨胀。同时，由于金融管制逐渐放松，金融机构竞争加剧，银行大量投资于房地产业，发放了大量抵押贷款，鼓励土地持有者进行投机，并以他们持有或购买的土地为担保再次向其提供贷款进行投机。如此反复，银行土地抵押贷款数量急剧膨胀。面对日益积聚膨胀的泡沫，日本政府虽然非常担心，但又怕政策调整伤害到实体经济，再加上国际经济环境不好，致使其调控一拖再拖，到1989年才开始多次加息。股市首先受到冲击开始下跌，但土地投机依旧没有降温。1991年股市再次下跌并最终崩溃，日本国内经济陷入低迷，房地产市场也因此一蹶不振。1996年末土地总市值较1990年末减少26%，1997年金融业不良资产达70万亿日元。
1980年代末，在银行信贷大量扩张下，泰国曼谷等大城市房地产价格迅速上涨，房地产业的超高利润更是吸引了大量国际资本，房地产泡沫迅速膨胀。从1989年至1996年，泰国住房贷款总额7年间增加了5倍。同时，1988―1992年，地价以每年10%―30%速度上涨，1992―1997年7月，地价上涨高达每年40%。1997年，曼谷空置率已高达21%。泡沫终于破灭，仅1997年下半年房地产价格就缩水近30%。
与泰国类似，马来西亚大量的外债并未投入到实体经济中去，而是转到了房地产业和股市。随着投资和信贷膨胀，房地产市场异常“繁荣”。首都吉隆坡在金融危机爆发前的1995年一年间，住宅租金上涨55%，住宅价格上涨66%。危机爆发后，经济泡沫迅速崩溃。1997年下半年，马来西亚房地产平均交易量下降37%，各项房价指数开始大幅回落。
1989年至1997年第三季度，香港房地产价格上涨了三倍多。在这背后，房地产贷款占总贷款比重由1993年的38%增至1997年的45%。在东南亚金融风暴冲击下，香港虽然成功保卫了联系汇率制，但也付出了股市、房地产市场崩盘的惨痛代价。1997年底，香港房价开始回落，到1999年3月，房价较金融危机爆发前下跌了六成，许多居民甚至出现了负资产。
综合以上历史案例，房地产价格应取决于房地产的收益与效用。可是，当价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，泡沫也就不可避免地产生了。房价之所以偏离其基础价值，受多种因素共同影响：如房地产供给缺乏弹性；房价持续上涨预期，投资者的过分乐观；投资者短视，倾向于低估甚至忽视潜在危机；银行信贷过度扩张，资金支持是价格上涨的必要条件，也是泡沫形成的必要条件。
再看看我国的房地产，比照上一段的几个条件，当下投资需谨慎。（文/博闻 图/网络供图）
