中房报记者 曾冬梅 广州报道3月13日，保利地产(600048,股吧)租赁住房REITs第一期成功发行，首期发行规模17.17亿元，18年期发行利率仅5.5%，创近期发行同类产品最低。3月16日，作为该产品重要的参与者之一，上海（楼盘）证券交易所的有关负责人接受了中国房地产报记者的独家采访，首次揭秘这只明星产品诞生的台前幕后。
上交所有关负责人告诉中国房地产报记者，公募REITs在历次的两会中都是关注重点，目前无明确时间表，但可能会在2018年出台。目前来看，主要是在制定监管办法、确定税收政策、提高企业资产运营能力和培育投资人市场等方面需要进一步准备。“一旦立法条件成熟，相关项目和产品可以同步试点推行。”
中国房地产报记者获悉，住建部和证监会目前也正在制定有关租赁住房资产证券化的相关支持政策，年内有望推出。
此次保利地产租赁住房REITs的获批，对于担忧租赁住房资金沉淀问题的房企来说，无异于打开了一扇新大门。
中国房地产报记者统计，自保利地产后，招商蛇口、旭辉、龙湖、碧桂园等大型房企也纷纷加入租赁住房REITs的发行队伍。“企业看到通道原来是顺畅的，热情瞬间就被点燃了。示范效应非常好。”上交所有关负责人表示。
国内首单房企租赁住房REITs
上交所有关负责人介绍，在保利地产租赁住房REITs获批发行之前，不动产资产证券化产品发行单只规模不大，且均以一项目一报为原则。此次产品突破性地采取储架发行的模式，一次报批后可在额度内分期发行，属于同类产品的重大突破。
与国际成熟市场的RETIs相比，除了在投资门槛、流动性方面的差异之外，国内REITs缺乏“扩募机制”，一定程度上制约了国内REITs“金融服务实体经济”效用的发挥。在当前的资产证券化制度框架下，投资门槛及流动性问题尚无既有可行路径，有待于公募REITs的出台，保利地产租赁住房REITs的创新之处便在于借鉴ABS现有“储架发行机制”实现了“扩募”功能。
为何要做“储架发行”的突破？上交所考虑了几个条件，首先是此前该类产品已在不断发展完善，达到了探索“储架发行”的成熟度，而突破发生在租赁住房领域则与住建部和证监会的政策引导和支持息息相关。
其次，保利地产的主体资质好、基础资产质量佳也达到了做“储架”的条件。最后，考虑到当时租赁住房行业尚在培育期，“储架发行”24个月（非“储架”6个月）的时间期限有利于企业培育资产和寻找合适的时间窗口。
在保利地产董事长宋广菊看来，首期产品的发行构建了租赁住房业务“持有、运营、证券化退出”的闭环商业模式，将极大促进保利地产租赁住房业务的发展。
产品的顺利落地也让上交所看到了蓬勃的市场需求，上交所有关负责人认为，保利地产租赁住房REITs的成功发行，体现了资本市场对租赁住房REITs产品的高度认可，实现了住房租赁市场“资产端”与“资金端”的有效对接。
上交所因此还为租赁住房REITs设立了受理和评审的绿色通道，专人专岗负责，即报即审，切实支持住房租赁企业开展资产证券化。“上交所鼓励央企等优质企业以储架形式发行应收账款类ABS，鼓励长租公寓类ABS（具体形式可尝试REITs、CMBS等方式）。未来交易所将陆续出台大类基础资产的标准。”
国策下的联合作战
金融创新根植于新的时代背景，自2015年来，国务院及相关部委多次印发意见鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设。
保利地产向记者称，保利地产租赁住房REITs申报及发行过程中，获得了证监会、住建部、上海证券交易所、国税总局及基金业协会等监管部门的积极指导与大力支持，以“监管合力”之势，确保项目合法合规的同时，有力促进了项目高效、顺利实施。
其中，住建部大力支持租赁住房的验收备案、产证办理、交易及重组等，积极促进租赁住房资产证券化产品落地。证监会也多次表态支持REITs，认为可协助企业有效降低杠杆率、优化存量债务，是同时能够完善当前证券市场产品结构、向投资人提供具有较高配置价值的投资品种。上交所在产品的前期沟通、审批、回复等环节，国税总局、基金业协会在各自涉及的审批、备案等流程方面也支持良多。
作为受到严格监管的标准化金融产品，REITs有着广泛的市场需求，银行是保利地产租赁住房REITs首期产品的主要投资者。来自银行方面的声音认为，REITs很好地匹配了资产端和资金端的共同需求，特别是在资金端，随着中国经济从高速发展向高质量发展转变，原来过度依赖主体信用的风险在逐步浮现，在国家大力推动住房租赁市场发展的背景下，真正有优质底层资产支撑的REITs产品受到银行机构的高度重视与认可。
作为国内首单储架发行的REITs，保利地产租赁住房REITs还被赋予了特殊的使命，那就是为公募REITs的推出发挥积极推动作用，这也是上交所审核通过的考量之一。
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