万科A(000002)
业绩符合预期，毛利率继续企稳回升
16 年万科营收2405 亿，同比增23%，归母净利润210 亿，同比增16%，EPS 为1.90 元，符合预期，利润分配拟10 派7.9。结算毛利率企稳微升0.28个百分点至29.03%，随着均价上升毛利率将保持小幅升势。预计17 年地产结算2800 亿，同比增20%。费用率低位稳定，少数股东损益占比有所下降。
销售保持领先、投资审慎合理，受益行业集中度提升
16 年万科销售3648 亿，同比增40%，市占率升至3.1%，行业政策收紧但对龙头而言相对优势反会更明显，我们测算万科17 年总可售货值6200亿，预计销售4500 亿，同比增23%。16 年拿地审慎合理中相对积极，二线城市占比提升，聚焦核心城市圈。17 年有能力和空间持续获取优质资源。
转型之路越走越宽，城市配套服务持续发展
14 年万科提出“三好住宅”+“城市配套服务商”的发展战略，目前，物业管理服务（16 年收入42.6 亿，同比增43%）、物流地产（累计16 城150万方）、商业地产（收购印力集团）、长租公寓（“泊寓”）等均取得长足发展。
财务状况稳健，引入重要股东深圳（楼盘）地铁集团
16 年末万科在手现金870 亿，对短期有息负债覆盖率200%，净负债率仅为26%，各类票据融资成本低于4%。引入深圳地铁集团成为重要股东，探索“轨交+物业”的发展模式有助万科获得可持续发展的稀缺土地资源，同时亦有助拓展“城市配套服务商”的业务边界。
预计公司17、18 年EPS 分别为2.27、2.62 元，维持“谨慎增持”评级
风险提示
受政策调控销售低于预期。地价上升使得利润和规模的平衡难度更大。
